2026年伊始，上海房地产市场将进入新的房地产市场政策的新阶段。 2月25日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合发布了《关于进一步优化调整市房地产政策的通知》（以下简称“新七条”），自2026年2月26日起施行。新政策包括减少限购政策、优化公积金政策、完善个人住房房产税政策三项主要内容。上海易居房地产研究院副院长杨跃静指出，在今年前两个月房地产市场整体表现良好的背景下，这些渐进性政策将产生积极作用并进一步推动房地产市场健康发展。促进房地产市场平稳健康发展。适应多样化住房需求，放宽限购政策。新政策规定，非上海居民购房、缴纳社保年限将缩短。对于在外环内购买住房的城市居民以外的家庭和单身成年人，与购买住房相关的社会保险费和个人所得税的缴纳年限将由目前的“3年以上”减少为“1年以上”。严跃进指出，这是一个很好的迹象，说明上海以外的家庭在上海买房的门槛正在变得更低，或者说成本正在降低。 影响政策之前，上海以外的家庭只要满足一年的社保要求就只能参加外环以外的住房，但现在覆盖范围已经扩大到了外环以外的地方。覆盖整个城市。同时，基于工住平衡和住房改善需要，“新七条”明确符合条件的非上海居民家庭可以购买额外住房。在本市缴纳社保费和个人所得税满三年以上的外地家庭和单身成年人，可以在现行限购政策下在外环以内购买额外住房。据此计算，上海以外的家庭，缴纳三年社保，可在外环地区注册两套住房。上海中原地产分析师陆文曦指出，目前中高端房产尤其是注重地段的新房升级需求较为明确，政策能够精准满足这些购房者的需求。二、未户籍家庭或领取社保满三年的单身人士可以购买外圈内有附加外壳。额外的居住地和购买者都非常灵活。Puedo acomodarte。此外，新政策明确，符合条件的持有《上海市居住证》的群体可以在上海购买住房。非上海户籍家庭或持有《上海居住证》五年以上的单身成年人，仅限在上海购房，无需提交社保证明或个人所得税。杨跃晶表示，政策调整前，在本市从事基础服务工作或总部在外地的人员，可能因不缴纳上海社保而没有资格购买住房。新“新七”的基本目标是支持上海稳定生活方式阶层的购房需求，持有五年居住证的人将有资格购房。也就是说，到目前为止限购政策取决于主要是社会保障缴费年限，但根据新政策，现在可以将其与居留许可年限挂钩。优化住房供给融资政策 为优化住房供给融资政策，支持居住、安全住房需求，新政策明确提高了首次购房家庭公积金贷款限额，由160万元提高到240万元。有人指出，提高行业公积金贷款限额将降低贷款利率，减轻首付压力。此次，上海新七项将贷款限额从160万提高到240万。购房者最终的公积金贷款金额取决于公积金账户余额等条件。结合提高多子女家庭贷款限额、购买绿色建筑等政策，新政后上海公积金单笔贷款限额可达324万元。此外，新政策进一步放宽了上海住房公积金贷款条件，明确“可以买房，不能贷款”。新政策之前，如果您两次获得公积金贷款，则后续购房不再适用公积金贷款。新政后，只要你没有住房或只有一套，并且你的储备金被清算，你将继续有资格获得储备金贷款。这将使更多安置家庭获得公积金贷款援助，并有助于释放改善住房的需求。新政还明确了多子女家庭的住房支持范围。它正在扩大。公积金贷款支持政策适用范围由购买首套扩大到购买第二套。换句话说，如果一个有多个孩子的家庭购买第二套住房的，最高贷款额度将在本市最高贷款额度的基础上提高20%。完善私人住宅房产税政策 新政提出支持居民置换、改善需求。 《通知》规定，自2026年1月1日起，本市户籍家庭子女购买成年子女成年后将成为其唯一家庭住所的房屋的，自2026年1月1日起暂免征收个人住房房产税。也就是说，购房者在未成年时（本市个人住房房产税测试前）已拥有一套住房，与父母、祖父母共同居住，甚至购买房产后，也可暂免征收个人住房房产税。或在本市更换新房，且该房屋仍为成年子女家庭唯一住房的（不包括上述合租房屋），暂免征个人住房房产税。如果购房者的住房情况家庭发生变更且符合上述条件的，购房者可向应税住房所在地税务机关重新申报并确认个人住房房产税缴纳信息，自税务机关重新认证后次月起调整税额，并获得2026年1月1日后相关期间已缴纳税款的退还。延月进指出，新政策细化了房产税免税标准。新政之前，上海户籍家庭的子女成年购买首套房时无需缴纳房产税，但置换时需缴纳房产税。新政后，房屋置换后成为个人唯一住所的，无需缴纳房产税。这反映了对改善住房需求的支持。陆文熙指出，上海房地产市场政策精准，能够创造合理的购房需求。本政策的完整性是也相当高，而且基本上有购买限制。毕竟，一年的社保门槛并不高。结合房地产市场现有政策，这些政策的有效性将持续显现。而且这一政策的反响也很快，大家都在期待它的落地。节后大家的预期都会得到满足，稳定市场预期，让购房者尽快开始规划购房。今年上海房地产市场表现强劲，开了一个好头。随着房屋拆迁安置试点和国有企业收购存量住房的落地，2020年房地产市场的走向将更加确定。由于交易量不断公布，房价有望尽快见底。在陆文曦看来，上海的房地产市场具有支撑住房需求和配置国内资金和资产的双重优势。随着政策的不断优化，更多长期在上海工作、生活的人群正逐渐步入理性购房的道路。政策的有序推动和顺利实施，有望进一步强化市场向好态势，加快房地产市场平稳健康发展。作为一级城市的重要地标，上海房地产市场的稳定表现也将为国内市场带来更多信心。 （纸）